8.    CONDOMÍNIO

AGRAVO DE INSTRUMENTO. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL PENHORADO E ARREMATADO EM LEILÃO. COTAS VENCIDAS APÓS O AUTO DE ARREMATAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. O AUTO DE ARREMATAÇÃO MATERIALIZA A CAUSA DE TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE COM TODOS OS DIREITOS E DEVERES QUE LHE SÃO INERENTES, DENTRE OS QUAIS O ADIMPLEMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS, SENDO, PORTANTO, DE RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE O PAGAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS VENCIDAS APÓS O AUTO DE ARREMATAÇÃO. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO. (Agravo de Instrumento, Nº 51408106120228217000, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ícaro Carvalho de Bem Osório, Julgado em: 23-11-2022)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. PEDIDO DE RESERVA DE VALORES EM OUTRA DEMANDA, ONDE LEVADO A LEILÃO O IMÓVEL PARA QUITAÇÃO DE DÉBITOS ALIMENTARES. POSSIBILIDADE NO CASO CONCRETO. EMBORA O ENTENDIMENTO MAJORITÁRIO DO TRIBUNAL SE DIRIJA NO SENTIDO DA INVIABILIDADE, COMO REGRA, DO BLOQUEIO OU ARRESTO DE DINHEIRO PARA GARANTIA DE DÍVIDA CUJO PAGAMENTO É BUSCADO POR MEIO DE AÇÃO DE COBRANÇA AINDA NÃO TRANSITADA EM JULGADO, A HIPÓTESE EM TELA DESVELA PARTICULARIDADES QUE TORNAM POSSÍVEL, COM LASTRO NO PODER GERAL DE CAUTELA DO JUÍZO, A RESERVA DE VALORES PLEITEADA. INCISO IV DO ART. 159 DO CPC. POSSIBILIDADE DE IRREVERSIBILIDADE DA MEDIDA NÃO VERIFICADA NO CASO CONCRETO. RECURSO PROVIDO, POR DECISÃO MONOCRÁTICA DO RELATOR.(Agravo de Instrumento, Nº 51816147120228217000, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Pedro Celso Dal Pra, Julgado em: 07-10-2022)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DA SENTENÇA. PENHORA E VENDA JUDICIAL DO BEM. A dívida de condomínio possui natureza jurídica propter rem, razão pela qual a unidade condominial responde pelo débito, independentemente de quem seja o proprietário registral. No caso concreto, é meramente hipotética a pretensão deduzida pelo agravante, terceiro estranho à lide, sobre o bem que originou o débito condominial. O réu-proprietário registral do imóvel concorda tanto com a avaliação quanto com a venda do bem, inexistindo razão para acolher a tese de nulidade do feito por ausência de citação, tampouco o pedido de suspensão do leilão ou reserva de valores. Decisão agravada mantida. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO.(Agravo de Instrumento, Nº 51399436820228217000, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Marco Antonio Angelo, Julgado em: 06-10-2022)

AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. PROPRIETÁRIO. LEGITIMIDADE PASSIVA. MULTA. CÓDIGO CIVIL DE 1916 E DE 2002. APLICAÇÃO DA LEI NO TEMPO. RELAÇÃO DE CONSUMO. INEXISTÊNCIA. LEILÃO JUDICIAL. VALORES JÁ PAGOS. COBRANÇA INDEVIDA. 1.O ADQUIRENTE, MESMO NO CASO DE ARREMATAÇÃO, RESPONDE PELOS ENCARGOS CONDOMINIAIS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL ARREMATADO, AINDA QUE ANTERIORES À ALIENAÇÃO, SEM EMBARGO DO SEU DIREITO DE DEMANDAR CONTRA O VENDEDOR PARA REAVER OS RESPECTIVOS VALORES. 2.NO CASO DE MORA DAS TAXAS CONDOMINIAIS VENCIDAS APÓS A ENTRADA EM VIGOR DO CÓDIGO CIVIL DE 2002, INDEPENDENTE DO QUE PRECEITUA A CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO, APLICA-SE A MULTA DE ATÉ 2% (DOIS POR CENTO) AO MÊS. 3.O VÍNCULO DE DIREITOS E OBRIGAÇÕES QUE VIGORA ENTRE CONDÔMINO E CONDOMÍNIO NÃO SE QUALIFICA COMO RELAÇÃO DE CONSUMO, NÃO SENDO CABÍVEL, PORTANTO, A INCIDÊNCIA DO DISPOSTO NO ART. 52, § 1º, DO CDC, QUE LIMITA EM 2% AS MULTAS MORATÓRIAS. 4.SENDO O IMÓVEL ARREMATADO EM LEILÃO JUDICIAL PARA PAGAMENTO DE TAXAS CONDOMINIAIS, O VALOR PAGO NÃO PODE SER NOVAMENTE COBRADO DO ARREMATANTE, SOB PENA DE ENRIQUECIMENTO ILÍCITO DO CONDOMÍNIO. 5.APELO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-DF – APC: 20050111325016 DF, Relator: NÍVIO GERALDO GONÇALVES, Data de Julgamento: 18/04/2007, 1ª Turma Cível, Data de Publicação: DJU 21/08/2007 Pág. : 108)

AGRAVO DE INSTRUMENTO – DIREITO PROCESSUAL CIVIL – AÇÃO DE COBRANÇA, PELO RITO COMUM – FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – TAXAS CONDOMINIAIS – ALEGAÇÃO DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO – INVIABILIDADE – VERIFICAÇÃO DO INSTITUTO DA COISA JULGADA – NULIDADE DO EDITAL DE LEILÃO NÃO OBSERVADA – DESCRIÇÃO DOS ÔNUS, DOS RECURSOS E DOS PROCESSOS PENDENTES SOBRE O IMÓVEL LEVADO A LEILÃO – VÍCIOS DE ORDEM ESTRUTURAL DO BEM CUJA EXISTÊNCIA COMPETE AOS INTERESSADOS EM ADQUIRI-LO VERIFICAR, CONFORME PREVISÃO CONSTANTE NO EDITAL DE LEILÃO – DESCRIÇÃO DO IMÓVEL REALIZADA NO CITADO EDITAL, COM SUAS CARACTERÍSTICAS, SITUAÇÃO E DIVISAS, HAVENDO REMISSÃO À MATRÍCULA E AOS REGISTROS – OBSERVÂNCIA DO PRECONIZADO PELO ARTIGO 886, INCISO I, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL – AVALIAÇÃO DO IMÓVEL – ALEGAÇÃO DE PREÇO VIL JÁ APRECIADA ANTERIORMENTE – RECONHECIMENTO DO INSTITUTO DA PRECLUSÃO POR OCASIÃO DA ANÁLISE DE TAL MATÉRIA EM ANTERIORES AGRAVOS DE INSTRUMENTO – INEXISTÊNCIA DE NULIDADE NA ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA REALIZADA PELO LEILOEIRO RECONHECIDA EM RECURSO ANTERIORMENTE INTERPOSTO – QUESTÃO PRECLUSA – ARGUMENTO DE IRREGULARIDADES DO LEILÃO POR SER REALIZADO NA VIA ELETRÔNICA, COM PARTICIPAÇÃO DE PESSOAS NÃO IDENTIFICÁVEIS – PREFERÊNCIA, PELO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL EM VIGOR, PELA REALIZAÇÃO DO LEILÃO NA VIA ELETRÔNICA – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO ALEGADO PELAS AGRAVANTES, QUE NÃO SE DESINCUMBIRAM DO ÔNUS DA PROVA – ARTIGO 373, INCISO II, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL – DECISÃO AGRAVADA INTEGRALMENTE MANTIDA. RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.1. Já tendo transitado em julgado a questão relativa ao litisconsórcio passivo, devidamente apreciada e afastada, impossível a sua análise no presente feito, eis que abrangida pelo manto da coisa julgada.2. Não há que se falar em nulidade do edital de leilão em tendo havido a descrição dos ônus, dos recursos e dos processos pendentes sobre o imóvel levado a leilão. Demais disso, a verificação de eventuais vícios de ordem estrutural existentes compete aos interessados em adquirir o bem, nos termos do previsto no edital do leilão.3. Tem-se por regular a descrição do imóvel realizada no mencionado edital, com suas características, situação e divisas, havendo remissão à matrícula e aos registros, em atenção ao determinado pelo artigo 886, inciso I, do Código de Processo Civil.4. Restam preclusas as questões concernentes à avaliação do imóvel, seja a alegação de preço vil, seja a referente à nulidade na atualização monetária realizada pelo leiloeiro, eis que já afastadas em agravos de instrumento anteriormente interpostos.5. Não logrando êxito em comprovar irregularidades do leilão realizado eletronicamente, meio a ser preferencialmente adotado, segundo orientação do Código de Processo Civil, não tendo as recorrentes se desincumbido do ônus que lhes competia, impõe-se a rejeição de suas razões recursais neste tópico, nos termos do previsto no artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil. (TJPR – 8ª Câmara Cível – 0003433-25.2022.8.16.0000 – Curitiba –  Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU ADEMIR RIBEIRO RICHTER –  J. 16.11.2022)

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAIS EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – IMÓVEL ARREMATADO EM OUTROS AUTOS DA MESMA NATUREZA – DETERMINAÇÃO DE SUBSTITUIÇÃO DO POLO PASSIVO PARA QUE OS ARREMATANTES RESPONDAM PELO PAGAMENTO DA DÍVIDA – DESCABIMENTO – APESAR DO CARÁTER PROPTER REM, O EDITAL DE HASTA PÚBLICA EXPRESSAMENTE PREVIU QUE O IMÓVEL SERIA ADQUIRIDO LIVRE DE QUALQUER ÔNUS DE DÍVIDA PROPTER REM, POR FORÇA DO ARTIGO 908, §1º DO CPC – IMPOSSIBILIDADE DE SE CONCRETIZAR A SUBSTITUIÇÃO EM RAZÃO DA PREVISÃO EXPRESSA CONSTANTE EM EDITAL – DEMANDA QUE DEVE PROSSEGUIR EM FACE DO DEVEDOR ORIGINÁRIO.AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO  (TJPR – 8ª Câmara Cível – 0044536-12.2022.8.16.0000 – São José dos Pinhais –  Rel.: DESEMBARGADOR GILBERTO FERREIRA –  J. 06.02.2023)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS, EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – SENTENÇA DE EXTINÇÃO DO FEITO, ANTE A SATISFAÇÃO DO DÉBITO, APÓS A ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL – RECURSO DO MUNICÍPIO – ALEGAÇÃO DE NULIDADE PROCESSUAL, POR SUPOSTA FALTA DE INTIMAÇÃO – NÃO ACOLHIMENTO – MUNICÍPIO QUE FOI PREVIAMENTE CIENTIFICADO DA HASTA PÚBLICA DESIGNADA E SE LIMITOU A APONTAR DÉBITOS PENDENTES VINCULADOS AO IMÓVEL PENHORADO, SEM REIVINDICAR O SEU CRÉDITO EM CONCURSO DE CREDORES, MESMO DEPOIS DE DETERMINADA A SUA HABILITAÇÃO NO PROCESSO COMO TERCEIRO INTERESSADO – EXEGESE DO ART. 909 DO CPC – INEXISTÊNCIA DE OFENSA AOS PRINCÍPIOS DA AMPLA DEFESA, DO CONTRADITÓRIO E DO DEVIDO PROCESSO LEGAL – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. Apelação Cível conhecida e desprovida. (TJPR – 10ª Câmara Cível – 0047981-50.2013.8.16.0001/1 – Curitiba –  Rel.: DESEMBARGADORA ELIZABETH MARIA DE FRANCA ROCHA –  J. 05.02.2023)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. DECISÃO QUE INDEFERIU A DESIGNAÇÃO DE HASTA PÚBLICA PARA ALIENAÇÃO DOS DIREITOS DO EXECUTADO SOBRE O IMÓVEL PENHORADO. RECURSO INTERPOSTO PELO EXEQUENTE. LEILÃO DOS DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE SOBRE O IMÓVEL. POSSIBILIDADE, SOB PENA DE TORNAR INÓCUA A PENHORA DOS DIREITOS AQUISITIVOS. DESNECESSIDADE DE AGUARDAR A QUITAÇÃO DO FINANCIAMENTO PARA REALIZAÇÃO DO LEILÃO VISANDO À SATISFAÇÃO DOS DIREITOS DO CREDOR. POSSIBILIDADE DE EXPROPRIAÇÃO DOS DIREITOS, INDEPENDENTEMENTE DA ANUÊNCIA DO CREDOR FIDUCIÁRIO. DECISÃO REFORMADA.AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO. (TJPR – 10ª Câmara Cível – 0017999-76.2022.8.16.0000 – Ponta Grossa –  Rel.: DESEMBARGADOR GUILHERME FREIRE DE BARROS TEIXEIRA –  J. 30.01.2023)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO JUDICIAL DE BEM. CONTROVÉRSIA NO TOCANTE AO TERMO INICIAL DO PAGAMENTO DE ALUGUEIS EM FAVOR DO ARREMATANTE. AUTO DE ARREMATAÇÃO. ACOLHIMENTO. MOMENTO NO QUAL A VENDA SE TORNA PERFEITA, ACABADA E IRRETRATÁVEL. EXEGESE DO ART. 903 DO CPC. PRECEDENTES. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.  (TJSC, Agravo de Instrumento n. 5011480-12.2021.8.24.0000, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Marcio Rocha Cardoso, Sexta Câmara de Direito Civil, j. 29-11-2022).

PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543- C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (STJ. Resp 1.345.331-RS. Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO. DJe: 20/04/2015)

RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO FISCAL. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL. DÉBITOS CONDOMINIAIS NÃO INFORMADOS NO EDITAL DE PRAÇA. INEQUÍVOCA CIÊNCIA DOS PARTICIPANTES POR OUTRO MEIO. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. JULGAMENTO: CPC/73. 1. Ação de execução fiscal ajuizada em 1998, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 05/02/2015 e redistribuído ao gabinete em 15/05/2018. 2. O propósito recursal é dizer sobre a negativa de prestação jurisdicional e sobre a responsabilidade do arrematante do imóvel por débitos condominiais pendentes, não informados no edital. 3. A obrigação dos condôminos de contribuir com as despesas relacionadas à manutenção da coisa comum qualifica-se como obrigação propter rem, sendo, portanto, garantida pelo próprio imóvel que deu origem à dívida, estendendo-se, inclusive, ao adquirente da coisa em hasta pública. 4. A publicidade da hasta pública se justifica, de um lado, porque ao Estado não é dado escolher o adquirente, mas promover a alienação a quem der o maior lanço, e, de outro lado, porque todos os interessados devem ser prévia e claramente informados sobre eventuais obrigações vinculadas ao bem, que possam lhes ser transmitidas a partir da arrematação. 5. Em princípio, não havendo ressalvas no edital de praça, não pode ser atribuída ao arrematante a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais anteriores à alienação judicial. 6. Hipótese em que o Tribunal de origem consignou, a despeito da omissão do edital, que, por determinação judicial, todos os participantes tiveram ciência inequívoca da pendência de débitos de condomínio antes da arrematação. 7. Se, embora por outro meio, foi atingida a finalidade de informar antecipadamente os interessados sobre as despesas condominiais aderidas ao imóvel, dando-lhes a oportunidade de, a seu critério, desistir da participação na hasta pública, não soa razoável declarar a nulidade da arrematação e do respectivo edital apenas para privilegiar a formalidade em detrimento do fim a que se destina a norma. 8. Recurso especial conhecido e desprovido. (STJ. RECURSO ESPECIAL Nº 1.523.696 – RS (2015/0070207-7). RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI. J. 26 de fevereiro de 2019. DJe: 01/03/2019)

APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. SENTENÇA QUE RECONHECEU A PRESCRIÇÃO INTERCORRENTE.  INSURGÊNCIA DO CREDOR. PRETENSÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. PRAZO PRESCRICIONAL DE 05 ANOS. SÚMULA 150 DO STF. CONTAGEM DE PRAZO PARA A MATERIALIZAÇÃO DE PRESCRIÇÃO INTERCORRENTE. PRIMEIRA TENTATIVA DE CONSTRIÇÃO DE BENS. EXISTÊNCIA DE BENS IMÓVEIS PENHORADOS NOS AUTOS. FEITO QUE TRAMITOU REGULARMENTE E SEM PARALISAÇÃO ATÉ A DESIGNAÇÃO DE HASTA PÚBLICA. TERMO DE PENHORA DE BENS IMÓVEIS LAVRADO. IMPRESCINDIBILIDADE DO RECONHECIMENTO DE CAUSA INTERRUPTIVADA PRESCRIÇÃO. PRESCRIÇÃO INTERCORRENTE NÃO CONFIGURADA. INEXISTÊNCIA DE EVIDENCIA DE QUE O CREDOR DEIXOU DE CUMPRIR OS PRAZOS LEGAIS E JUDICIAIS. SENTENÇA REFORMADA. IMPUGNAÇÃO ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA. NÃO ACOLHIMENTO. EVIDENTE HIPOSSUFICIÊNCIA FINANCEIRA DA DEVEDORA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR – 8ª Câmara Cível – 0026780-55.2016.8.16.0014 – Londrina –  Rel.: DESEMBARGADOR MARCO ANTONIO ANTONIASSI –  J. 16.02.2023)

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAIS EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – IMÓVEL ARREMATADO EM OUTROS AUTOS DA MESMA NATUREZA – DETERMINAÇÃO DE SUBSTITUIÇÃO DO POLO PASSIVO PARA QUE OS ARREMATANTES RESPONDAM PELO PAGAMENTO DA DÍVIDA – DESCABIMENTO – APESAR DO CARÁTER PROPTER REM, O EDITAL DE HASTA PÚBLICA EXPRESSAMENTE PREVIU QUE O IMÓVEL SERIA ADQUIRIDO LIVRE DE QUALQUER ÔNUS DE DÍVIDA PROPTER REM, POR FORÇA DO ARTIGO 908, §1º DO CPC – IMPOSSIBILIDADE DE SE CONCRETIZAR A SUBSTITUIÇÃO EM RAZÃO DA PREVISÃO EXPRESSA CONSTANTE EM EDITAL – DEMANDA QUE DEVE PROSSEGUIR EM FACE DO DEVEDOR ORIGINÁRIO.AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO (TJPR – 8ª Câmara Cível – 0044536-12.2022.8.16.0000 – São José dos Pinhais –  Rel.: DESEMBARGADOR GILBERTO FERREIRA –  J. 06.02.2023)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. DECISÃO QUE INDEFERIU A DESIGNAÇÃO DE HASTA PÚBLICA PARA ALIENAÇÃO DOS DIREITOS DO EXECUTADO SOBRE O IMÓVEL PENHORADO. RECURSO INTERPOSTO PELO EXEQUENTE. LEILÃO DOS DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE SOBRE O IMÓVEL. POSSIBILIDADE, SOB PENA DE TORNAR INÓCUA A PENHORA DOS DIREITOS AQUISITIVOS. DESNECESSIDADE DE AGUARDAR A QUITAÇÃO DO FINANCIAMENTO PARA REALIZAÇÃO DO LEILÃO VISANDO À SATISFAÇÃO DOS DIREITOS DO CREDOR. POSSIBILIDADE DE EXPROPRIAÇÃO DOS DIREITOS, INDEPENDENTEMENTE DA ANUÊNCIA DO CREDOR FIDUCIÁRIO. DECISÃO REFORMADA.AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO. (TJPR – 10ª Câmara Cível – 0017999-76.2022.8.16.0000 – Ponta Grossa –  Rel.: DESEMBARGADOR GUILHERME FREIRE DE BARROS TEIXEIRA –  J. 30.01.2023)